Mois : juillet 2018

PCAET et PLU, un lien juridique à ne pas négliger pour la sécurité des documents d’urbanisme

Le 22 mars 2018, la ville de Paris a adopté son Plan Climat Air Energie Territorial (PCAET), fixant entre autres pour objectifs, à l’horizon 2050, la neutralité carbone et une consommation à 100 % d’énergie renouvelable sur le territoire qu’il couvre. Le PCAET, qui succède au Plan Climat Energie Territoriale (PCET), est l’outil opérationnel de coordination de la transition énergétique. Il décline ainsi, sur les territoires locaux, la politique nationale et internationale en matière de lutte contre le réchauffement climatique. Sa mise en œuvre et son effectivité passent notamment par l’obligation légale de sa prise en compte par le plan local d’urbanisme (PLU). Cette obligation est renforcée, en pratique, par le fait que certains des objectifs établis par les PCAET sont en lien direct avec les domaines d’intervention du PLU. Une élaboration transversale des deux documents apparaît donc gage tout à la fois d’effectivité du PCAET et de sécurité juridique du PLU.

I. Le PCAET : un contenu à prendre en compte dans les PLU

A. Les 4 volets d’un PCAET

•Un diagnostic intégrant :

• Une estimation des émissions de GES et de polluants atmosphériques avec une analyse de leur possibilité de réduction ;
• Une estimation de la séquestration de CO2 et ses possibilités de développement ;
• Une analyse de la consommation énergétique finale du territoire ;
• Une analyse des réseaux de distribution d’énergie et ses options de développement ;
• Un état de la production d’énergie renouvelable ;
• Une analyse de la vulnérabilité du territoire au changement climatique.

•Des objectifs stratégiques et opération-nels (cf. Article R. 229-51 du code de l’environnement).

•Un programme d’actions visant à favoriser des projets inscrits dans la transition énergétique.

•Un dispositif de suivi et d’évaluation.

B. L’obligation de prise en compte

Les plans locaux d’urbanisme et les documents en tenant lieu « prennent en compte » le PCAET (article L. 131-5 du code de l’urbanisme).

Traditionnellement, la notion de prise en compte implique que la norme inférieure ne s’écarte pas des orientations fondamentales de la règle à prendre en compte, sauf à titre exceptionnel, sous le contrôle du juge et pour un motif d’intérêt général (CE, 28 juillet 2004, Assoc. de défense de l’environnement, req. n° 256511).

Au-delà de cet aspect théorique, il faut remarquer qu’en pratique, plus le PCAET sera précis sur les objectifs à atteindre, moins la prise en compte laissera de marge de manœuvre aux auteurs de PLU.

Attention ! Dans l’articulation PCAET / PLU, le rapport de prise en compte est à double sens (cf. schéma infra). 

II. L’intégration du PCAET dans l’ensemble des outils de planification

A. Une transversalité nécessaire

La réalisation de certains objectifs des PCAET passe nécessairement par leur traduction dans le PLU, par exemple :

•l’optimisation énergétique des bâtiments à travers leur orientation, leur alignement et la construction passive ou à énergie positive ;

•la réduction d’émission de GES par le développement des transports électriques ;

•la libération d’espaces pour la production d’énergie renouvelable.

Le juge administratif ne semble pas encore avoir été amené à se prononcer sur la légalité d’un PLU au regard de la prise en compte d’un PCAET ou d’un ancien PCET.

Toutefois, les liens étroits entre les deux documents invitent à une vigilance accrue et à développer les démarches d’élaboration transversale [2], ce afin de diminuer le risque de voir un PLU attaqué au motif qu’il contredirait les orientations du PCAET.

B. La place du PCAET par rapport aux autres outils de planification

À noter

A surveiller : Le projet de loi n° 846 du 4 avril 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) prévoit, dans son article 13, d’habiliter le gouvernement à procéder par voie d’ordonnance afin de supprimer le lien de la simple prise en compte au profit de la notion de compatibilité. En parallèle, une réduction du nombre de document d’urbanisme opposables pourrait être opérée.

Alors que sous le régime du PCET, toutes les collectivités de plus de 50 000 habitants devaient élaborer un plan climat, dorénavant, seuls sont concernés les EPCI à fiscalité propre de plus de 20 000 habitants ainsi que la métropole de Lyon. Par ailleurs, après transfert de compétence opéré par les EPCI précités, le PCAET peut être élaboré par l’établissement responsable du SCOT et sur son territoire (cf. article L. 229-26 code de l’environnement).

[1] Guide PCAET : Comprendre, construire et mettre en œuvre, ADEME

[2] Brest Métropole Océane a élaboré son PLU, tenant lieu de PLH et de PDU, en même temps et dans le même cadre de gouvernance que son PCAET

Le Pinel dans l’ancien optimisé au déficit foncier : servez-vous des règles dérogatoires applicables en 2018 !

Sans revenir sur le détail de ces règles (nous renvoyons à nos précédents bulletins pour toute précision utile en cas d’opérations réalisées sous le régime des déficits fonciers –ici– ou de la loi Pinel –ici-), examinons leur impact concret sur une opération réalisée en Pinel optimisé au déficit foncier.

BREF RAPPEL DES REGIMES EN JEU

Le régime Pinel permet une réduction d’impôt :

• dont l’assiette se compose du prix d’acquisition du bien ainsi que des frais y afférents, augmenté du coût des travaux de réhabilitation et/ou de transformation éligibles ;
• dont le taux (12 ou 18%, pouvant être porté à 21%) varie selon la durée d’engagement de location choisie (6 ou 9 ans, pouvant être porté à 12 ans), soit un taux de 2% par an pour les 9 premières années et 1% par an pour les 3 dernières.

Le régime des déficits fonciers permet une réduction d’assiette résultant de l’imputation des dépenses de travaux ayant la nature de dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration sur les revenus fonciers du propriétaire. Lorsque, au titre d’une année, l’ensemble des dépenses éligibles excède le montant des revenus fonciers positifs, l’excédent constitue un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 € (l’éventuel surplus étant reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes).

BREF RAPPEL DE L’INCIDENCE DES REGLES DEROGATOIRES APPLICABLES AUX OPERATIONS IMMOBILIERES REALISEES AU COURS DE L’ANNEE 2018 

Rappelons que ces règles sont liées à l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu à compter du 1er janvier 2019 et tirent les conséquences du fait que l’IR sur les revenus 2018 sera neutralisé par un crédit d’impôt exceptionnel (le CIMR) afin de ne pas acquitter, en 2019, à la fois l’IR sur les revenus 2018 et l’IR sur les revenus 2019. Le CIMR ne neutralisera cependant que l’IR relatif aux revenus ordinaires de l’année 2018.

En ce qui concerne le régime Pinel : celui-ci n’est aucunement impacté car ces règles dérogatoires puisque le montant de la réduction d’impôt éventuellement générée en 2018 fera l’objet d’un remboursement par le Trésor courant septembre 2019 (sauf cas où un reliquat d’IR demeurerait dû malgré l’imputation du CIMR -ce qui sera le cas en présence de revenus exceptionnels-, auquel cas la réduction Pinel s’imputerait prioritairement sur celui-ci).

En ce qui concerne le régime des déficits fonciers : la prise en compte fiscale des dépenses concernées dépendra de leur montant car ces règles dérogatoires peuvent aboutir à une bonification (jusqu’à +50%) ou une dégradation (jusqu’à -50%) de celle-ci selon que leur montant excède ou non la somme suivante : (2 x le montant des revenus fonciers nets de l’investisseur avant prise en compte de l’opération) + (2 x 10.700 €).

EXEMPLE CHIFFRE DE LA REALISATION D’UNE OPERATION EN PINEL OPTIMISE AU DEFICIT FONCIER DANS LE COURANT DE L’ANNEE 2018 

Soit le cas d’un local dont le prix d’acquisition est de 155 k€, nécessitant 150 k€ de travaux éligibles à l’avantage Pinel et 130 k€ de travaux éligibles au régime des déficits fonciers, acquis par un investisseur percevant 10 k€ de revenus fonciers nets annuels et dont le taux marginal d’imposition est de 41%. Etudions cet investissement dans le cas où il acquitterait au moins la totalité des travaux éligibles au régime des déficits fonciers dès 2018, que son bien serait livré en 2020 et qu’il souscrirait un engagement de location de 9 ans (18% de réduction Pinel) :

Qu’est-ce qu’un investissement en Pinel optimisé au déficit foncier ?

Il s’agit d’un investissement dont la nature des travaux entrepris permet la coexistence de ces deux régimes fiscaux :

• Le prix d’acquisition du lot et une partie des travaux seront éligibles à la réduction d’impôt Pinel ;
• L’autre partie des travaux sera éligible au régime des déficits fonciers.

Cette optimisation au déficit foncier permet d’améliorer la situation de l’investisseur car celui-ci bénéficiera à la fois d’une réduction d’impôt et d’une réduction d’assiette, permettant un effet de levier fiscal :

• Plus large : la totalité du prix de revient de l’investis-sement sera valorisé sous l’un ou l’autre de ces régimes, permettant de ne pas se limiter pas au seul plafond de l’avantage Pinel ;
• Plus rapide : l’avantage lié aux déficits fonciers est obtenu avant que n’entre en jeu la réduction Pinel ;
• Plus élevé : l’avantage fiscal lié aux déficits fonciers présente généralement un effet de levier fiscal plus intéressant que celui de l’avantage Pinel (TMI jusqu’à 45% + prélèvements sociaux au taux de 17,2% VS 12, 18 ou 21%), outre le fait que son assiette peut bénéficier d’un effet d’aubaine au titre de l’année 2018.

La clarification par le décret du 4 juin 2018 des seuils de soumission des projets de travaux, de constructions et d’opérations d’aménagement à l’évaluation environnementale (ancienne « étude d’impact »)

Dans le sillage de la réforme des évaluations environnementales, le décret n° 2018-435 du 4 juin 2018 retouche les critères au regard desquels une telle évaluation doit être réalisée – systématiquement ou au cas par cas – préalablement à la délivrance d’une autorisation d’urbanisme relative à un projet de travaux, construction ou à une opérations d’aménagement. Particulièrement attendu par les professionnels de l’immobilier (promoteurs/aménageurs) et les services constructeurs, ce décret affine la rubrique n° 39 du tableau annexé à l’article R. 122-2 du code de l’environnement afin de réserver l’obligation de réaliser une évaluation environnementale au projets potentiellement les plus dommageables pour l’environnement. Son apport majeur : la disparition du critère du « terrain d’assiette » pour les projets de travaux et constructions (mais pas pour les opérations d’aménagement), au profit du critère plus pertinent de l’emprise au sol.

I. L’évolution de la rubrique 39 relative aux « travaux, constructions et opérations d’aménagement » de l’article R. 122-2 du code de l’environnement

A. Avant

Avant le décret du 4 juin 2018, la soumission des projets de travaux, constructions et opérations d’aménagement à évaluation environnementale systématique s’appliquait sans distinction aux travaux, constructions et opérations d’aménagement dès lors qu’était caractérisé l’un ou l’autre de ces critères :

-une surface de plancher ≧ 40 000 m2 ;

-une superficie du terrain d’assette ≧ 10 hectares.

De plus, ces mêmes projets étaient soumis à un examen au cas par cas par l’autorité compétente en matière d’environnement, lorsqu’ils présentaient, alternativement :

-une surface de plancher comprise entre 10 000 et 40 000 m2 ;

-un terrain d’assiette du projet compris entre 5 et 10 hectares.

Ce dernier critère du terrain d’assiette, déconnecté de l’importance des travaux projetés, n’apparaissait pas pertinent pour apprécier la nécessité de réaliser une évaluation environnementale, qu’elle soit systématique ou au cas par cas.

B. Après

Le décret du 4 juin 2018 distingue dorénavant, au sein de la rubrique 39 de l’article R. 122-2 du code de l’environnement et qui concerne un grand nombre de projets :

•les travaux et les constructions ;

•les opérations d’aménagement

(article L. 300-1 du code de l’urbanisme).

La notion de superficie du terrain d’assiette disparaît pour les travaux et constructions mais perdure néanmoins pour les opérations d’aménagement.

Désormais et selon les cas, les critères sont la surface de plancher, l’emprise au sol ou la superficie du terrain d’assiette :

II. Evaluation environnementale obligatoire ou examen au cas par cas ?

À noter

[1] Le terme « évaluation environnementale » s’applique désormais sans distinction s’agissant des projets de travaux ou des plans et programmes.

Le principe d’actualisation de l’évaluation environnementale assuré par la mention des « composantes d’un projet » disparaît de la rubrique 39.

Il demeure cependant assuré par l’article L. 122-1-1, III du code de l’environnement, qui impose une actualisation lorsque l’étude d’im-pact initiale n’a pas pris en compte des incidences qui ne pouvaient être complètement identifiées, ni appréciées à l’origine.

Rappel

Cf. ordonnance n° 2016-1058 du 3 août 2016 et décret n° 2016-1110 du 11 août 2016 relatifs à la modification des règles applicables à l’évaluation environnementale des projets, plans et programmes.

Dématérialisation des procédures de passation des marchés publics : l’échéance se rapproche !

Poursuivant l’entreprise de transformation numérique de la commande publique, les acheteurs devront, à compter du 1er octobre 2018, dématérialiser la procédure de passation de leurs marchés publics dont le montant est supérieur ou égal à 25 000€ H.T., ainsi que publier les données essentielles de ces derniers sur leur « profil d’acheteur ». Pour rappel, la dématérialisation était déjà effective pour les marchés dont le montant était supérieur ou égal à 90 000€ H.T.

I. Les acheteurs devront se doter d’un « profil d’acheteur » afin d’y publier les documents de la consultation et les données essentielles des marchés publics

A. Un portail d’accès unique : le profil d’acheteur

L’article 31 du décret n° 2016-360 du 25 mars 2016 relatif aux marchés publics dispose que le profil d’acheteur est « la plateforme de dématérialisation permettant notamment aux acheteurs de mettre les documents de la consultation à disposition des opérateurs économiques par voie électronique et de réceptionner par voie électronique les documents transmis par les candidats et les soumissionnaires ».

L’accès à cette plateforme doit être gratuit, et accessible à tous. Il doit garantir l’intégrité, la confidentialité et la sécurité des transactions et empêcher l’ouverture de la réponse élec-tronique jusqu’à l’expiration du délai prévu.

Les acheteurs peuvent soit développer cette plateforme en interne, soit recourir à la mutualisation, soit recourir à un éditeur.​

B. Modalités de publication des documents et données essentielles

Les documents de la consultation devront être publiés gratuitement et directement accessibles par les opérateurs, lesquels n’auront pas nécessairement à s’authentifier pour les consulter. Une mise en ligne partielle est possible en présence de données sensibles, confiden-tielles ou de volume trop important.

Les données essentielles des marchés (objet, durée, montant, date de notification, etc.) dont la consultation aura été lancée à partir du 1er octobre 2018 devront être publiées sur le profil d’acheteur dans un délai de 2 mois à compter de la notification du marché.

Aucune forme de présentation n’est imposée, cependant, la liste exhaustive de ces données et leur ordre de publication sont précisés dans l’arrêté du 14 avril 2017 relatif aux données essentielles dans la commande publique.​

II. Les opérateurs économiques devront présenter leurs candidatures et offres via le « profil d’acheteur » et pourront échanger avec les acheteurs par ce biais

A. Dépôt des candidatures et des offres

L’article 41 du décret n° 2016-360 du 25 mars 2016 relatif au marchés publics dispose qu’à compter du 1er octobre 2018, les candidats devront transmettre leurs documents aux acheteurs par voie électronique (sauf exceptions prévues par ce même article).

Toutefois, en vertu du principe « dites-le-nous une fois », les entreprises ne seront plus tenues de fournir les documents qu’elles ont déjà transmis aux acheteurs et qui restent valables.

Il est également à noter que depuis le 1er avril 2018, l’ensemble des acheteurs doivent accepter les documents uniques de marché européen (DUME)* électroniques envoyés par les opérateurs économiques. 

Enfin, toutes les offres déposées en version papier à compter du 1er octobre 2018 seront jugées irrégulières, sauf à ce que l’acheteur sollicite leur régularisation.

B. Echanges avec les acheteurs

L’opérateur peut poser des questions à l’acheteur via la plateforme ou une adresse électronique spécifiée dans les documents de la consultation. Cependant, il est recommandé de recourir au service de messagerie du profil d’acheteur afin qu’une preuve des échanges soit conservée. 

De manière classique, lorsque la réponse à une question posée par un opérateur peut avoir une incidence sur l’offre, cette réponse est communiquée à l’ensemble des opérateurs ayant téléchargé les documents de la consultation et doit être visible par tous ceux ne l’ayant pas encore fait. 

Si l’acheteur l’a prévu expressément dans le contrat, le profil acheteur peut également être utilisé pour tous les échanges susceptibles d’intervenir pendant l’exécution du marché et pour la transmission de documents (bons de commande, ordres de services, etc.). 

À noter

– * Le document unique de marché européen (DUME) est une déclaration sur l’honneur, harmonisée à l’échelle européenne, permettant de candidater à un marché public. Il est amené à devenir le seul document de candidature utilisable au niveau européen, remplaçant les formulaires DC1, DC2 et le MPS. Pour l’instant, ces formes de candidatures demeurent toutefois possibles.

– L’usage de la signature électronique n’est pas imposée par les textes au 1er octobre 2018, mais la direction des affaires juridiques de Bercy encourage les acheteurs à y recourir afin, d’une part, de garantir l’identité et l’intégrité des documents échangés et, d’autre part, d’éviter la rupture de la chaine de dématérialisation.